解读戴德梁行：突破碳盲区，中国商业地产隐含碳与范围三排放全景解析

只盯运营碳，为什么不够了

过去十余年，商业地产的碳减排主要围绕运营排放展开，也就是建筑在使用阶段消耗能源产生的排放。绿色建筑标准、最低能源性能要求和建筑能源披露试点等政策，也强化了这一焦点。但随着建筑系统、智能技术以及电网脱碳的持续进步，\*\*运营效率提升的同时，隐含碳的相对占比反而急剧上升\*\*。报告指出，在高度高效的办公楼中，隐含碳在运营的前20至30年内即可占总生命周期排放的大部分。

这种偏差的风险在于，容易高估未来的脱碳路径，同时低估全生命周期排放。即便建筑能源性能表现良好，也可能从碳角度沦为搁浅资产。报告用一组对比数据呈现了这种反差：若维持现状，隐含碳在建筑碳排放中的占比将从2021年的25%升至2050年的49%，而运营碳则从75%降至51%。

再开发悖论：新建更节能，未必更低碳

报告提出了一个中国市场特有的核心悖论：新建楼宇通常能效更高，但拆除重建行为本身产生的隐含碳排放量极高，导致全生命周期碳排放总量反而超过保留并改造现有建筑。报告配图显示，新建建筑的碳排放约为1,900kgCO2e/m²，翻新改造约为1,300kgCO2e/m²，工程量假设为一栋10,000平方米、使用寿命20年、装修1次的建筑。

这一悖论在北京、上海、深圳和广州等成熟写字楼市场尤为突出。报告指出，这些建筑的基础与主体结构稳固、楼层平面布局设计合理，而高碳排放的拆除行为往往是经济因素而非技术因素驱动的。报告同时提示，商业建筑地下结构与结构框架的碳影响，约占整体隐含碳的三分之一。

隐含碳从哪里来，为何在中国受关注

报告显示，中国商业建筑的隐含碳主要集中在少数几种材料上，包括混凝土（水泥生产）、钢材（结构框架和钢筋）、砖材（内隔墙、装饰墙）、铝材（幕墙）、玻璃（幕墙系统）、木材（固定装置和配件）以及铜材（电线、管道、供暖通风和空调等）。随着这些材料需求持续增长，每种材料的温室气体排放量预计也将随之上升。高规格甲级写字楼，尤其是配备大面积玻璃幕墙的建筑，隐含碳强度往往显著高于普通楼宇。

报告将隐含碳在中国备受关注的原因归纳为四方面趋势：城市更新进程持续推进、对地标性建筑和高品质规格的追求、资产持有周期短于建筑使用寿命、与国际ESG标准接轨程度不断提高。对于全球投资者和租户而言，无论当地是否强制要求信息披露，隐含碳都已成为投资组合气候风险评估的关键考量因素。

范围3排放：被忽略的排放主体

范围3排放涵盖组织直接控制范围之外、但处于其价值链之内的所有间接排放。在商业地产领域，主要包括建筑材料蕴含的隐含碳、租户能源使用（针对运营型业主）、业主提供的楼宇运营服务排放（针对租户）、资本性货物及翻新工程排放、商务出行与供应链活动排放。报告明确指出，对于大多数投资者和业主而言，范围3排放在其报告的排放总量中占比最大。

租赁商业空间还带来了复杂的排放边界划分问题：投资者和运营业主通常掌控资产本身，租户则控制着相当比例的能源消耗。报告特别提到，这种“激励错位”在中国内地主要城市的多租户写字楼中尤为凸显。报告认为，范围3排放已不再是一个抽象概念或自愿性事项，正日益受到全球披露框架的强制要求、机构投资者的严格审查、租户可持续发展报告的纳入考量以及与科学碳目标及净零排放路径的挂钩等因素的驱动。

测量与披露：一套分层协同的体系

报告梳理了从监管披露到资产级测量、再到投资者基准的完整分层架构。在监管层，

。以香港联交所《ESG报告守则》为例，其已与ISSB/IFRS S2及TCFD框架高度趋同。在技术层，ISO 14064-1规范温室气体排放的量化、记录与核查全流程并覆盖范围3，ISO 14068聚焦碳中和声明管理。

在国家标准层，GB/T 51366系统性界定了建筑全生命周期碳排放的核算边界，覆盖材料生产、运输、施工、运营及拆除全过程；GB/T 50378通过材料效率、低碳材料选用及施工影响控制等要求，将全生命周期思维嵌入规划、设计、施工、运营全流程。在资产测量层，RICS主导的全生命周期碳评估（WLCA）覆盖材料生产、施工建造、翻新改造、运营维护及拆除处置全阶段，技术架构与欧洲标准EN 15978深度契合。在披露与基准层，CDP要求详细申报范围1、2、3排放数据、气候风险评估及减排行动方案，EcoVadis评估价值链治理效能，GRESB则为机构投资者提供ESG绩效基准参考。

市场影响：租赁、融资与估值

报告以上海市场为例，展示了碳绩效如何传导到租赁表现。租户在办公选址决策中积极考虑运营碳与隐含碳，跨国公司更倾向于选择具备绿色认证、全生命周期碳数据透明且提供可持续装修方案的建筑。能够证明全生命周期碳性能可靠的建筑，往往具备更短的空置周期、更稳定的租金水平，以及更低的核心租户流失风险。报告指出，上海绿色认证的甲级写字楼相较非绿色认证建筑享有显著租金溢价。

资本市场同样在发生变化。报告引用中国人民银行公开报告等数据显示，绿色贷款余额及占比在2013至2024年间持续增长，绿色债券、可持续发展挂钩贷款等工具通常要求对隐含碳或范围3排放的减少量进行量化核定。报告通过一个估值简化示例展示了这种传导：两座位置、规模、房龄完全相同的甲级办公楼，仅因全生命周期碳表现差异，资产A退出估值为人民币15.6亿元，资产B为21.3亿元，\*\*仅碳排放表现一项就导致了约人民币5.7亿元（约37%）的价值分化\*\*。

降低排放的路径与案例实践

报告给出了四条策略主线。设计与材料方面，包括材料替代（低碳混凝土、再生钢材、正交胶合木）、结构优化设计在保障安全前提下减少材料用量、预制或模块化施工减少浪费并提升质量管控。保留、翻新与适应性再利用方面，深度改造可保留主体结构构件并升级建筑系统性能，适应性再利用可将废弃资产转型为新功能载体，此类措施通常比全新开发资本支出更低。供应链协同方面，报告给出五步路径：建立范围3排放基准、与供应商建立协作关系、设定目标与里程碑、沟通期望并提供支持、监控进展并定期报告。租户参与方面，绿色租赁协议纳入能效标准、可持续装修材料选用及共享碳目标要求，绿色租赁分为浅绿、中绿、深绿三个层次。

报告用五个案例研究呈现了这些策略的落地方式。案例1通过高强度钢筋技术规范、粉煤灰与矿渣粉等辅助胶凝材料替代普通水泥、提升回收材料含量，帮助浙江嘉兴某玩具制造商项目获取LEED v4 MRc1认证积分，并实现经第三方核证的碳减排量。案例2对全预制模块化数据中心开展生命周期碳足迹评估，结果显示与混凝土结构相比每平方米碳减排量达30%至40%。案例3为某商业办公开发商建立租户通勤排放的测量与申报框架，交通运输约占企业范围3排放的10%至15%。案例4为某大型房地产开发商完成范围3温室气体排放核算，支撑绿色债券、可持续发展挂钩贷款等绿色金融工具。案例5依据AA1000AS v3标准，为某跨国投资的房地产基金发布投资组合层面环境指标的独立鉴证声明。

这组数据勾勒出建筑碳排放结构的关键轮廓。隐含碳在商业建筑全生命周期碳排放中的占比可达30%至70%，具体取决于资产类型、建造方法和使用寿命。若维持现状，隐含碳占比将从2021年的25%升至2050年的49%，届时将占建筑总碳排放量的近一半。 新建与翻新之间的碳排放差距同样值得关注：新建建筑碳排放约为1,900kgCO2e/m²，翻新改造约为1,300kgCO2e/m²，两者相差约600kgCO2e/m²。这一差距背后，是拆除重建模式在成熟写字楼市场面临的全生命周期碳排放挑战。此外，商业建筑地下结构与结构框架的碳影响约占整体隐含碳的三分之一，交通运输则约占企业范围3排放的10%至15%，这两个比例提示了减排的重点环节。

这组数据来自报告的估值简化示例，两座资产在位置、规模、房龄等基本条件上完全相同，均为上海核心CBD、净可出租面积50,000平方米、平均市场租金人民币7.69元/平方米/天、入住率90%、持有期10年。差异仅在于全生命周期碳表现。 资产A为高碳密集型，实际租金按3%折减，总收入为1.23亿元，运营成本较基准高15%，资本支出为25元/平方米/年，净营业收入约0.82亿元，退出收益率5.25%，资产价值15.6亿元。资产B为全生命周期低碳型，实际租金按3%上调，总收入为1.30亿元，运营成本较基准低10%，资本支出为10元/平方米/年，净营业收入约1.01亿元，退出收益率4.75%，资产价值21.3亿元。\*\*两座资产的价值差异约为人民币5.7亿元，约37%\*\*。报告据此判断，碳排放表现已不再是一个次要考虑因素，而是写字楼资产估值的核心财务驱动因素。